Länsiväylän sarjassa käydään läpi Espoon perinteisiä ostoskeskuksia ja niiden tulevaisuutta. Tällä kertaa puheenvuoro on ruokakaupan edustajilla.
Miten pelastetaan vanha ostoskeskus ja edes osa asukkaille tärkeistä lähipalveluista? Tähän kysymykseen HOK-Elannon kiinteistöjohtaja Jyrki Karjalainen vastaa mielellään.
Hän on ollut urallaan mukana useissa kymmenissä pääkaupunkiseudun ostareiden kehityshankkeissa. Niihin Karjalaisen on vieneet HOK-Elannon historia lähiörakentamisessa 1960-70-luvuilla. Tätä perua HOK-Elanto on edelleen omistajana useissa seudun ostoskeskuskiinteistöissä.
– Usein ostarin kaupallinen konsepti rämettyy ja sen tekninen kunto rapistuu. Samaan aikaan alue ympärillä kehittyy ja kaupallisten palvelujen tarve muuttuu erilaiseksi kuin mihin ostari on aikoinaan tarkoitettu, Karjalainen tiivistää.
Tyypillinen ratkaisu tähän on purkava täydennysrakentaminen. Huonokuntoinen, matala ostari puretaan ja tilalle rakennetaan asuinkerrostaloja ja liiketiloja. Helpolta kuulostava asia ei kuitenkaan ole sitä.
– Nämä ovat tavattoman vaikeita hankkeita, joiden maaliin saattamisessa voi Espoossakin mennä liki 20 vuotta. Näin kävi esimerkiksi Karakalliossa, Karjalainen sanoo.
Mutkikkaiksi hankkeet tekee se, että osapuolia on useita: kiinteistönomistajat, asukkaat ja kaupunki.
– Vanhoja omistajia voi olla jopa 30. Heistä täytyy löytyä moottori, joka lähtee ajamaan hanketta. Sitten tulevat uuteen omistajaan liittyvät asiat. Jotta hanke voi käynnistyä, siitä pitää syntyä kannattavaa liiketoimintaa uudelle omistajalle, joka on useimmiten grynderi tai sijoittaja, Karjalainen selvittää.
Naapurustossa ostarihankkeet saattavat herättää vastustusta. Esimerkiksi Haukilahdessa asukkaat ovat kritisoineet matalan ostarin tilalle kaavailtua korkeaa rakentamista. Miksi kerrokset ovat niin tärkeitä?
– Jotta hanke voi käynnistyä, omistus koottava yhteen eli jonkun on ostettava vanhan ostoskeskuksen osakkeet ja tontti ja maksettava sekä uuteen kaavaan liittyvät kustannukset että rakennusten purkaminen. Tämä tarkoittaa sitä, että hankekehittäminen lähtee miinuspuolelta. Jotta sijoittaja pääsee voiton puolelle, tarvitaan kriittinen massa asuntoja. Jos kerrostalot jäävät mataliksi, kriittinen massa ei täyty, Karjalainen avaa prosessia.
Entä miksi vanhaa ostaria ei voi korjata?
Karjalainen perustelee tätä taloudellisilla realiteeteilla. Vanhoissa ostoskeskuksissa on usein paljon liiketiloja. Kiinteistöjen peruskorjaus maksaisi valtavasti, ja maksukykyisten käyttäjien löytyminen uusiin tiloihin olisi haastavaa.
Tällainen on esimerkiksi Haukilahden ostoskeskus.
– Toimisto- ja muiden palvelujen tarve muuttunut oleellisesti. Niin suurta määrää palveluja ei ole enää mahdollista toteuttaa taloudellisesti kannattavasti, Karjalainen sanoo.
Toinen esimerkki löytyy Tapiolan Heikintorilta, jonka rapistunutta kuntoa ja tyhjiä liiketiloja Espoossa on päivitelty vuosia. Heikintorin omistaa nykyään Citycon.
– Jotta Heikintorilla tarvittavat korjaukset saataisiin rahoitettua, pitäisi tiloihin löytyä sellaista liiketoimintaa, joka kykenee maksamaan riittäviä vuoksia. Se voi tarkoittaa rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista. Sellaista ei selvästikään vielä ole keksitty, Karjalainen toteaa.
Kun ostarin kehityshanke etenee kaavoitusvaiheeseen, tärkeäksi tekijäksi muodostuvat asukkaat.
– Kun tehdään kaavaa, asukkailla on paljon valtaa, Karjalainen sanoo.
Kaavoitus voi johtaa sijoittajan kannalta huonoon lopputulokseen. Näin voisi käydä esimerkiksi Haukilahdessa, jos kerrostalot jäävät asukkaiden toiveesta niin mataliksi, että hanke ei ole enää sijoittajalle kannattava.
– Se tarkoittaisi sitä, että ostarin kehittäminen jämähtää pahimmillaan useiksi vuosiksi.
Sijoittajan näkökulmasta kaava ei myöskään saa olla liian kallis toteuttaa. Tässä Karjalainen antaa Espoolle tunnustusta.
– Espoon kaupungille on lähetettävä vain kiitettävää palautetta. Se on todella hyvä kumppani kaupunkikehittämisessä ja ymmärtää elinkeinoelämän tarpeita.
Espoon ostarit Karjalainen jakaa kolmeen sarjaan. Onnistuneita hankkeita, joissa HOK-Elanto on ollut mukana, ovat Lähderanta, Matinkylä, Niittykumpu ja Westend.
Näistä Matinkylässä ja Westendissä vanha ostari purettiin ja tilalle tuli kerrostaloja, joiden kivijalkaan sijoittui Alepa.
Niittykummussa vanha ostoskeskus korvattiin pienellä kauppakeskuksella, Lähderannassa puolestaan markettirakennuksella, jossa on myös pari pienempää liiketilaa. Molemmissa toimii S-market.
Toiseen sarjaan Karjalainen nostaa ostarihankkeet, joita työstetään jo tai jotka kaipaisivat kehittämistä.
– HOK-Elannolla tällaisia ovat Karakallio ja Haukilahti. Tähän nostaisin myös Iivisniemen ja Leppävaaran Gallerian, mutta niissä HOK-Elanto ei ole mukana.
Kolmantena ovat sellaiset ostoskeskukset, joihin liittyy historiallisia tai arkkitehtuurisia arvoja. Näitä löytyy varsinkin Tapiolasta: Heikintori, Pohjantori, Oravannahkatori ja myös Otaniemen vanha ostari.
Karjalainen esittääkin kaupungeille toiveen.
– Pääkaupunkiseudulla on useita ostareita in between -tilassa, jossa pohditaan, pitäisikö niitä suojella vai ei. Olisi hienoa, jos kaupungit tekisivät yhteistyötä ja poimisivat vaikkapa 5–10 ostaria, jotka suojellaan. Jos kukin kaupunki suojelee ostareitaan itsenäisesti, tulee päällekkäisiä ratkaisuja, hän sanoo.
